המדריך לשוכר וגם למשכיר חלק ב'

משכיר חכם יאסור כל שינוי בהסכם השכירות, כולל הכנסת בן זוג חדש לדירה בלי אישורו מראש ובכתב. אם צורף דייר חדש לדירה, משכיר חכם ידרוש חתימתו כערב או כצד להסכם השכירות. בפועל כדאי מאוד לערוך ביטוחים מתואמים בין הצדדים. כך, למשל, שריפה שנבעה מרשלנות השוכר וגרמה נזק למבנה תחשוף, בהעדר תיאום, את השוכר לתביעה מצד מבטח המבנה מטעם המשכיר

בכתבה זו נתייחס לכל הקשור בארנונה, שכנים ונזקים שונים. ההתייחסות בכתבה בכל סעיף תהיה לשני הצדדים, השוכר והמשכיר.

משכיר? אין צורך בטלפון קווי בדירה

טיפ מהותי למשכיר – לקחת מראש שיקים לפקודת העירייה הרלבנטית שבשטחה ממוקם השטח המושכר, שיקים שיופקדו אצל נאמנן למקרה חוב ושיקים לפקודת מפעל המים וחברת חשמל. ביטחון נוסף- להעביר מייד בעירייה את הארנונה על שם השוכר, זה מוריד כליל את האחריות של המשכיר לתקופת השכירות. יש לעשות את אותו בדבר בדיוק עם חברת החשמל, מפעל המים העירוני והגז.

אין צורך בטלפון קווי בדירה, זהו רק מקור לצרות. את העברת הארנונה בעירייה לשם השוכר רצוי מאוד לעשות בשליח עם אישור מסירה במסירה ידנית, כי העיריות עלולות לעשות בעיות אם אין הוכחת מסירה. יש לצרף את חוזה השכירות בנוסף לבקשה להחלפת מחזיק בדירה.

יש לשלול מהשוכר אפשרות להשתמש בפטור מארנונה שפוגע במשכיר כגון נכס ריק. שימוש בפטור או הקלה והנחה אישיים כגון זוג טרי, פנסיונר וכדומה אינו מפריע. אם הנכס ריק ומצוי בתהליך בין שינוי שוכרים עד שישה חודשים יש להודיע מייד לעירייה ולדרוש שתשלח פקח לאשר זאת ולאשר היותו ריק. עיריות רבות מסרבות לאשר פטור בגין נכס ריק רטרואקטיבית בלי בדיקה בזמן אמת.

רוצה לבצע שינוי קטן בדירה? רק בהסכמת המשכיר

טיפ למשכיר- לאסור ביצוע תוספות ושינויים בדירה כליל בהסכם השכירות, אלא באישור מראש ובכתב, ואם בוצעו בניגוד להסכם לאפשר השארתם כרכושו או הריסתם לפי שיקולו של המשכיר. כמו כן, לקבוע בהסכם צביעה יסודית וניקוי של הדירה בעת סיום השכירות וכתנאי להשבת הביטחונות.

טיפ לשוכר – לבצע תוספות ושינויים בדירה רק בהסכמת המשכיר ולא להתחכם, אבל לדרוש בהסכם השכירות אפשרות לבצוע עבודות קטנות בלי אישור כגון לתלות תמונות וביצוע קידוחים בקיר לצורך זה, תליית מאווררים או מראות.

דיירי הדירה כוללים בעלי חיים/שוכרי משנה/ העברת השכירות- בהעדר הוראה אוסרת בהסכם מותר להכניס בעלי חיים לדירה כלב, חתול וכדומה. בעלי חיים מיוחדים דורשים בכל מקרה אישור מוקדם. משכיר חכם יאסור כל שינוי בהסכם השכירות, כולל הכנסת בן זוג חדש לדירה בלי אישורו מראש ובכתב. צורף בן זוג? משכיר חכם ידרוש חתימתו כערב או כצד להסכם השכירות.

שוכר משנה, דייר חליפי וכדומה

כולם דורשים הסכמה בכתב ומראש למעט במקרים חריגים, ויש להקפיד על כך. שוכר יכול לנסות להכניס סעיף שמבטיח הסכמת משכיר לדייר חדש/שוכר משנה/דייר חליף, אבל רוב המשכירים, ובצדק, מתנגדים בתוקף לסעיף כזה ומבקשים שמירה על שיקול דעתם המוחלט.

שכנים
טיפ למשכיר- חשוב להכניס סעיפים קפדניים בהסכם השכירות לגבי התנהגות נאותה בבניין המשותף. טיפ לשוכר- לעדכן מייד את המשכיר בכל בעיה מול שכן.

תאמו את נושא הביטוחים השונים

בעיקרון המשכיר אחראי לביטוח המבנה במסגרתו יש ביטוח נגד רטיבות וצנרת, רעידות אדמה , שריפה ושיטפון, והשוכר אחראי לביטוח תכולת הדירה, צד ג' וכל הציוד שהכניס לדירה. בפועל כדאי מאוד לערוך ביטוחים מתואמים בין הצדדים. כך, למשל, שריפה שנבעה מרשלנות השוכר וגרמה נזק למבנה תחשוף, בהעדר תיאום, את השוכר לתביעה מצד מבטח המבנה מטעם המשכיר.

מומלץ מאוד למשכיר לבדוק את פוליסות הביטוח של השוכר ולדרוש תיאום ואפילו עריכת ביטוח יחד אצל אותו סוכן. תשלומי ביטוח הנם זניחים, והעדר ביטוח עלול להיות אסון כלכלי לאחד הצדדים.

חשוב לזכור שבכתבה זו טיפלנו בנושאים שונים באופן כללי בלבד, וברור כי משתנים כגון: גיל הדירה, מיקומה הגיאוגרפי ושוויה הכלכלי משפיעים על כל נקודה.

ולסיום, טיפ חשוב למשכיר

כדאי להסתדר עם שוכר אמין וטוב ולא להיכנס לעימות על העלאת שכר דירה אם מדובר בסכום לא מהותי בגלל עוד כמה שקלים. אתם המשכירים עלולים להחליף שוכר טוב בגרוע ולשלם ביוקר, הוצאות על עורכי דין, אגרות בית משפט ודירה ריקה שאינה מכניסה דמי שכירות הנם מחיר יקר בייחוד אם זו דירה להשקעה שנרכשה במשכנתא.

**הבהרה: הכתוב לעיל הינו מידע אינפורמטיבי בלבד ואין בו משום מתן ייעוץ משפטי כלשהו.
   השימוש במידע זה הוא באחריות המשתמש בלבד.

הכותב הוא מומחה בדיני מקרקעין