דירה להשכיר

המדריך לשוכר וגם למשכיר חלק א'

מאז שנת 2006 צמח מאוד שוק הדירות להשקעה. בערך באותו זמן, במקביל לעליית מחירי הדירות, אנו נמצאים במה שמכונה "שוק של משכירים" המכתיבים שכר דירה גבוה ותנאים קשים יותר לשוכרים. מדובר בתקופה שכמובן יכולה להשתנות במהירות. לכן חשוב לשני הצדדים להיות מודעים למצבים המעמידים אותם בסיכון, ולא להתפשר בחוזה

במידה ואנו שוכרים דירה או משכירים דירה, חשוב שנתייחס לכל ההיבטים הקשורים בהתקשרות החוזית בין השוכר למשכיר. בכתבת שני חלקים זו נתחיל מהתייחסות לנושאים הקשורים בוועד הבית, תחזוקת הדירה, ריהוט ומוצרי חשמל, אופן התשלום, "תחנות יציאה" ובטחונות. בחלק השני נתייחס לכל הקשור בארנונה, שכנים ונזקים שונים. ההתייחסות בכתבה בכל סעיף תהיה לשני הצדדים, השוכר והמשכיר.

  • ועד בית/ חברת ניהול – השוכר יהיה אחראי לתשלומים השוטפים לחברת הניהול או לנציגות הבית המשותף, היינו לוועד הבית.
    טיפ לשוכר- לשים לב שאין בתוך תשלומי הוועד תשלום מסווה עבור שיפוץ ושדרוג מערכות ברכוש המשותף. אם השוכר חתם על הסכם שכירות רגיל המשכיר חייב לשלם חלק זה בתשלומי וועד הבית.
    טיפ למשכיר – לוודא בצוע התשלומים באופן שוטף ולא להיקלע לעימות מול הוועד אחרי כמה חודשים ויותר. על המשכיר לדעת שהוא אחראי ישיר ובלעדי מול הוועד ועליו לשלם כל חוב ולתבוע אחרי כן את השוכר המפגר בתשלום. יש משכירים הנוהגים לקבל מראש שיקים לפקודת חברת הניהול וועד הבית.
  • תחזוקת הדירה/ וגם בדק אם מדובר בדירה חדשה – בדרך כלל השוכר אחראי לנזק שגרם ברשלנות או זדון והמשכיר לבלאי סביר.
    טיפ לשוכר – לשים לב שהמשכיר לא הכניס לחוזה סעיף לפיו גם בלאי סביר ושחיקה טבעית בבית יהיו באחריותו של השוכר.
    טיפ למשכיר – אם יש בדק לפי חוק המכר כי הדירה חדשה ונרכשה מקבלן, על המשכיר להיות בקשר עם הקבלן לפי תלונות ופניות השוכר אליו. מומלץ למשכיר לא לתת לשוכר להיות בקשר ישיר עם הקבלן.
  • לגבי ריהוט ומוצרי חשמל – אם כלולים בשכירות מומלץ מאוד למשכיר שלא להיות אחראי לתחזוקתם ותיקונם כי זה יקר ולא משתלם. מומלץ שהשוכר יהיה אחראי בלעדי עליהם. אם יש בבית מערכות מיוחדות יש לכלול סעיף מפורש מי אחראי על הטיפול והתחזוקה בהם ומי מתקן במקרה תקלה. מומלץ לשוכר לנסות להכניס סעיף בהסכם השכירות שיפחית או יפטור אותו משכר דירה לגבי חלק יחסי בדירה, אם יש בדירה, או בחלק שלה לפי העניין, תקלה חמורה שמונעת שימוש סביר כגון: רטיבות בדרגה גבוהה מאוד, או שלמשל מערכת המיזוג המרכזי אינה עובדת בחודשי הקיץ יותר משלושה ימים. זה צודק וממריץ משכיר לבצע תחזוקה ותיקונים.
  • שכר הדירה ומנגנון הצמדתו – ההצמדה לדולר עברה מהעולם.
    טיפ לשוכר – תשתדל שההסכם לא יהיה צמוד למדד או שצמוד רק אם המדד עלה ביותר מ- % 2 או 3% אחוז ורק מעבר לעלייה זו. מומלץ שהאופציה תהיה ברת מימוש בתוספת זעירה, נניח למשל 3% אחוזים. בהסכם שכירות שכלולות בו שתיים או שלוש אופציות יש לעניין זה חשיבות כספית ניכרת.
    טיפ למשכיר – דרוש תוספת של מספר אחוזים מעבר למדד במקרה של מימוש אופציה. בדרך כלל גם אם שוק השכירות בירידה שוכר שמרוצה יממש אופציה וישלם תוספת של כמה אחוזים במימוש.
  • תקופת השכירות והאופציות – נושא כאוב ובעייתי בישראל, בה משכירים לא מתחייבים להשכיר דירות לתקופות ארוכות והשוכרים אינם משקיעים בדירות ולו סכומים מועטים כי הם יודעים ששכרו אותן לשנתיים שלוש בממוצע במקרה הטוב, למעט במקרים חריגים.
    טיפ לשוכר- להשתדל שיהיו כמה שיותר אופציות, תמיד אופציה עדיפה על תקופת שכירות רציפה מאחר והיא מקנה לשוכר גמישות במשא ומתן מול המשכיר במקרה של שוק שכירות בירידת מחירים. תחנות יציאה בכל אופציה הן כלי מיקוח טוב, גם המשכיר יחשוש לאבד שוכר טוב ויעדיף לרוב להפחית במעט את שכר הדירה אם תנאי השוק השתנו.
    טיפ למשכיר – לפעול שיהיו כמה שפחות אופציות בחוזה שכירות ובכל מקרה להתנות אופציות ומימושן בעמידה קפדנית על קיום ההסכם מצד השוכר, עריכת בטחונות מחדש וביטוחים מחדש. לגבי שוכר טוב עדיף לכבול אותו לתקופה ארוכה מאשר שיהיו לו אופציות בהן יוכל לצאת מההסכם או לדרוש הקטנת שכר דירה אם תנאי השוק השתנו. חשוב שלמשכיר יהיו "תחנות יציאה" מיוחדות מההסכם, למשל אם הוא רוצה למכור את הדירה, או "תחנת יציאה" ליורשיו אם ניפטר, או "תחנת יציאה" אם חפץ להתגורר בעצמו בדירה או לתת לאחד מילדיו לגור בה.
  • בטחונות –
    טיפ לשוכר- באם המשכיר דורש, כשמדובר בדירת יוקרה, ערבות בנקאית, יש להסכים בלית ברירה, אולם לדרוש לפחות שתופקד אצל נאמן צד ג' – אפילו אצל עו"ד של המשכיר ושמימושה יותנה בהתראה בכתב לשוכר. נאמן לרוב יעשה מלאכתו נאמנה, ייתן התראה בכתב ו"יצנן" משכיר חם מזג .
    טיפ למשכיר – לנסות לדרוש ערבות בנקאית (דבר שאיננו מעשי בדירות רגילות) או לחילופין ערבויות אישיות של שני ערבים טובים על הסכם השכירות, רצוי הורים, אחים, בני זוג או ילדים בוגרים. ערבים שהנם קרובי משפחה נוטים להתגייס לעזרת השוכר בעת צרה. רצוי גם לדרוש שטרי חוב עצמאיים.

**הבהרה: הכתוב לעיל הינו מידע אינפורמטיבי בלבד ואין בו משום מתן ייעוץ משפטי כלשהו.
   השימוש במידע זה הוא באחריות המשתמש בלבד.


הכותב הוא מומחה בדיני מקרקעין